我が家では2001年12月に分譲マンションを購入しました。マンションを買うにあたって調べたり考えた事、また実際に住んでみて思う事をまとめてみました。
[2003年04月01日(火)]
「今が住宅の買い時」と言われる時に必ず引き合いに出される住宅ローン控除。税金が最大500万円返ってくるというものですが、よくよく条件を読んでみると500万円返ってくるには相当特殊な条件を満たさなければなりません。普通の人の場合、200万円からせいぜい300万円程度しか返ってこないでしょう。それだったら、以前の最大180万円の住宅控除と実質変わりませんから、住宅ローン控除を理由に住宅を買うのは理由になっていないと思います。
低金利も同様です。確かに金利は低い方がいいですが、では0.1%違えば総返済額がどれだけ違ってくるとかというと、1000万円を35年借りても20万円程度です。安い額ではありませんが、1年当たり1万円以下。1ヶ月あたりだと500円ほどです。その20万円のために急いで買うほどの事ではありません。銀行金利はたいていは長くても10年しか固定金利に出来ませんから、その先はその時の金利が設定されてしまいます。公庫も最初の10年は金利が低いですが、11年目からは金利が上がります。と言う事は、今の金利の0.1%程度の変動でとやかくいう事はないんじゃないかと思います。
[2003年04月01日(火)]
わたしはローンの2/3を公庫で、残り1/3を銀行で組みました。公庫は当初10年の金利が2.6%で、11年目からは4%です。銀行は3年固定を2.35%ですが、0.5%の金利優遇を受けて1.85%です。
この場合繰り上げ返済をどうやってするか。わたしが考えたのは「その時点でもっとも支払い利息が高いものの返済に充てる」です。よく言われるのは全期間固定の公庫が安心だから、金利が上がるリスクのある銀行を先に返すという事ですが、わたしはそうは思いません。公庫だって11年目からは4%に上がります。ただその上がり方が今分かっているだけです。銀行の方が金利が安いのなら、金利の高い公庫から返していくべきです。銀行の金利が上がったら、その時は銀行に繰上げ返済をすればいいのです。
支払い利息が高いものから繰り上げ返済していきますから、普通は利率の高いところから返していく事になります。もしくは、利率は低くても借入金額が高いところは利息が高くなりますから、その場合は利率の低い方を先に返していきます。極端な例を挙げれば、利率が年利100%でも借入金額が1万円ならば、利息は年間に1万円しか発生しません。住宅ローン全体からすれば大した利息ではないので、放置していても問題にはなりません。
このような戦略で、当分は1年に1回は繰上げ返済をする予定です。厳密な試算をしていませんが、このような戦略がもっとも返済総額を少なくすると思います。今度、きちんと計算してみようと思います。
[2005年11月08日(火)]
ご多分に漏れず、我が家でも住宅ローンの借り換えについていろろと検討していました。結論としては、現状我が家では借り替えはしてもメリットは少ないと判断したので、そのままにしています。それよりは繰り上げ返済をしていった方がよほどメリットがありそうです。ただ、借り換えはしていないものの、いろいろ調べた中で気になった点がいくつかありましたので、ここに書き出してみます。
これはうっかりしがちだと思うのですが、どんなにいい条件の借り換えをしたところで、元本は減りません。軽減できるのは手数料と支払い利息だけです。3000万円のローンを組んで、借り換えによって支払い総額が2500万円になるなんて事はありません。いくら借り換えがお得だと言っても、限度があるわけです。
例えば、3000万円を35年元利金等返済でローンを組んだとします。35年間の総返済額は金利によって次の通りになります。
| 金利 | 月支払額 | 総支払額 | 総支払い利息 |
|---|---|---|---|
| 1% | ¥84,685 | ¥35,567,700 | ¥5,567,700 |
| 2% | ¥99,378 | ¥41,738,760 | ¥11,738,760 |
| 3% | ¥115,455 | ¥48,491,100 | ¥18,491,100 |
| 4% | ¥132,832 | ¥55,789,440 | ¥25,789,440 |
| 5% | ¥151,406 | ¥63,590,520 | ¥33,590,520 |
| 6% | ¥171,056 | ¥71,843,520 | ¥41,843,520 |
| 7% | ¥191,656 | ¥80,495,520 | ¥50,495,520 |
| 8% | ¥213,078 | ¥89,492,760 | ¥59,492,760 |
| 9% | ¥235,197 | ¥98,782,740 | ¥68,782,740 |
| 10% | ¥257,901 | ¥108,318,420 | ¥78,318,420 |
例えば、現在年利4%で住宅ローンを組んでいたとして、借り換えて節約できるのは最大でも2500万円というわけです。
借り換えに限らず、住宅ローンではよく比較される問題です。なお、短期固定は実質的に変動金利と同じ事ですので、変動に含めて考えます。雑誌などでは「今後、金利が上がると思うなら長期固定、下がると思うなら変動で」なんてアドバイスしてますけど、これはナンセンスだと思います。今後の金利動向なんて誰にもわからない事を、素人に予想させて判断させるなんて無茶もいいところです。
長期固定か変動かというのは、リスクを取るかどうかという事だと思います。「借り換えの限界」で金利による返済総額を比較しました。変動金利の場合も、トータルでの平均金利がいくらになるかと考えればあの表が適用出来ます。現在4%固定で3000万円借りていたとして、変動金利に借り換えると最大で約2000万円のメリットから最悪で約5200万円のリスクを負うという事になります。なお、ここでは最悪の場合で10%の金利までしか計算していません。実際には10%どころか6%でもまずあり得ない事だとは思うのですが、何といっても先のことは分かりません。ここで注意すべきはもちろんリスクの方で、そのリスクに耐えることが出来ないのなら、多少の損は覚悟の上で固定金利にすべきでしょう。結果的に35年間金利が低いままで推移したとしても、その場合の余分な支払利息はリスクを回避した保険料だったわけです。
借り換えでは一般には無理ですが、新規借り入れの場合は長期固定と変動金利を組み合わせる事も出来ます。固定と変動の比率によってリスクの幅を調整することができます。例えば、半額を固定で残りを変動にした場合、最大1000万円のメリットから最悪2600万円のリスクになるわけです。全額固定の場合のリスクは負えないけど、多少ならならなんとかという場合にはこんな方法もありでしょう。
一部の銀行では繰上げ返済手数料が無料だったりします。高いよりは安いほうがいいんですが、果たして繰り上げ返済の手数料は無料で意味があるんでしょうか。
繰上げ返済は実際にはそれほど多くする機会のある事ではありません。せいぜい2，3年に一度。全返済期間を通して10回もすれば多いほうというのが一般的ではないかと思います。だとすると、1回あたりの手数料が1万円だったとしても、トータルで10万円程度しか掛からない事になります。安い金額ではありませんが、支払い総額がどれだけ安くなるかの方が大事です。
繰り上げ返済手数料が無料でなおかつ返済額に制限が無い場合、毎月数万円程度でも繰り上げ返済する事も可能ですし、普通預金の余剰金を自動的に繰上げ返済に回してくれるサービスをしている銀行もあります。このように毎月繰り上げ返済をするならば、繰り上げ返済手数料が無料であるのも意味がありそうですが、果たしてそうでしょうか。
例えば、年利3%で借りていて毎月10万円ずつ繰り上げ返済した場合と年末に120万円繰り上げ返済した場合との支払い利息の差は(¥100,000×0.03÷12)×(11+10+9+8+7+6+5+4+3+2+1)=¥16,500です。微妙なところですね。これまた、他の条件も含めて総支払額がどうなるかによって簡単にひっくり返りそうです。
[2008年04月18日(金)]
繰上返済においては一般的に期間短縮型の方が返済額軽減型よりも利息削減効果が大きいと言われています。ところが、とある記事で逆に返済額軽減型の方がお得というのを見かけました。その主張の内容は「軽減された返済額の差額を積み立てておいて更に繰上返済に回していくことでトータルでお得になる」というものでした。にわかには信じがたい話でしたので、ちょこっとプログラムを書いて実際にどうなるか検証してみました。
まず初期条件として、借入総額を3000万円、利息は全期間4%固定、返済期間は35年とします。この場合、繰上返済を一切しない場合、返済総額は5578万9440円になります。
次に5年目に100万円を期間短縮型で繰上返済したとします。この場合の返済総額は5360万1472円と200万円以上の利息削減効果があります。
一方、同じく5年目に返済額軽減型で繰上返済を行い、以後当初の返済額との差額を積み立てて100万円を越える度に返済額軽減型で繰上返済を行ったとします。この場合の返済総額は5455万4722円となり、100万円ほどの利息削減効果しかありませんでした。
ということで、やはり利息削減効果を狙うのであれば、期間短縮型の繰上返済の方が有利なようです。