我が家では2001年12月に分譲マンションを購入しました。マンションを買うにあたって調べたり考えた事、また実際に住んでみて思う事をまとめてみました。
[2007年09月27日(木)]
多くのマンションで普及していると思われる二段式駐輪場。マンションのスペック的にはいいものですよね。平置きに比べて同じ敷地に2倍とまではいかなくても1.5倍くらいの自転車は停められるようになるわけですから、土地の有効活用になります。増えた駐輪場が利用できることでマンション住民にとってもありがたいわけです。
が、これってマンションを購入する前に実際に使ってみたことがある人ってどれくらい居ますか？結構いないんじゃないでしょうか。賃貸マンションにはあまり見かけませんね。駅前駐輪場などでは多分採用されることはないと思います。その理由はあとで書きます。
私もマンションを購入して引っ越してきてから初めて使ったんですが、見た目以上に実際の使い勝手は悪いです。上段から台をスライドさせて自転車を上げ下ろしするにはかなりの力が要ります。また、自転車台の高さがかなり高いです。つまり、背の低い人や力の弱い人には実質使えないわけです。子供、お年寄りはもちろん使えませんね。
また、上段の台をスライドさせてから傾けたとき、下段にある自転車に台が接触してしまいます。上下段とも同じ世帯が利用していれば一番いいんですが、何かの都合でよその世帯の自転車が下段に停まっていると相当に気を使うことになってしまいます。おそらく、これが理由で駅前駐輪場などには採用されないのだと思います。
メンテナンスコストの問題もあります。雨ざらしですから定期的に鉄部塗装を行う必要がありますし、故障すれば修理もしなければなりません。ただ、このコストについては同じ台数を平置き駐輪場にした場合の土地代よりは安いでしょうから、トータルでは問題にする必要はないかもしれません。
とはいえ、使い勝手の点であまりよろしくない二段式駐輪場。即刻とは言いませんが、できれば今後採用されなくなっていくといいなぁと思います。
[2007年09月27日(木)]
管理組合活動をしていて困ることのひとつに、住民の参加率が悪いということがあります。総会や理事会に出席しないとかも問題ですが、消防設備点検など住戸内に立ち入る必要があるときに不在で点検できないなどは本当に困ってしまいます。
住戸内に立ち入る点検等は週末に実施するというのはひとつの方法ではないかと思います。共働きで平日昼間は不在になるという家庭は今ではほんとに多いと思います。そうした家庭において、いくら必要なこととはいえ点検のために有給休暇をとって在宅するというのはなかなか難しいでしょう。とはいえ週末にすれば必ず在宅しているとも限りません。人によっては平日が休みという仕事もあるでしょうし。その辺の事情はマンションごとによって違うでしょうから、アンケートをとって希望の曜日を調べた上で、年によって曜日を変えるなどすればずっと点検できない住戸はかなり減らせるのではないかと思います。
また、その日はたまたま先約があったという場合もあるでしょう。これについてはスケジュールを出来るだけ前もって公表しておくことで、ある程度防げるのではないでしょうか。いっそのこと、1年分のイベントスケジュールを年度始めに全て決定して公表してしまうのもいいと思います。
点検などでは当然ですが業者に費用を払って行います。不在で点検できなかったからといって、その分値引いてもらえるわけでもありません。これは下世話な方法ですが、点検の案内時に総額いくらで1戸あたりいくらの費用が掛かっているかも掲示してはどうでしょう。特に1戸あたりの費用があると、不在にすることでその金額が無駄になることが明示されますので、効果が出ると思います。いっそのこと、点検後に不在戸数とそれによって無駄になった点検費用も公開すれば、ってそこまでやるとやり過ぎですかね。
[2007年09月27日(木)]
駐車場が余っているマンションは別として、不足している場合。空きの駐車場が出たらどのようにして駐車場を利用する世帯を決定しているでしょうか。大抵のマンションでは都度抽選にしていると思います。抽選ではいつになったら当たるかわからないので、申し込み順番制にしているところもあるでしょう。でも順番制の場合、あとから入居してきた世帯はいつまで経っても駐車場を利用できない見込みになってしまうので、まだ抽選制の方がいいんじゃないかなぁと個人的に思います。
一番いいのは利用したい世帯分だけ駐車場があることなんですが、実際には様々な制約でその実現は難しい。しかし、抽選制にしても順番制にしてもそれぞれ不満は大きい。そうした中で思いついたんですが、いっそ入札制にしてはどうでしょう。つまり、駐車場を利用した各世帯は自分が払ってもいいという金額を入札し、一番高い値段をつけた世帯が利用するという仕組みです。
この案だと一見金持ちが得をするだけに思えますが、実はそうではありません。それは周辺にある月極駐車場の存在があるからです。だいたい、マンション内の駐車場が利用できるかできないかに関わらず車を所有する世帯は所有しています。その上でマンション内の駐車場が利用できないとなると、周辺にある月極駐車場を利用するしかないわけです。となると、入札時につけられる値段は当然に月極駐車場の家賃＋αに収まるはずです。＋α分はマンション内にある利便性と更新料や消費税分ですね。つまり金持ちであろうが貧乏であろうが、結局は周辺の月極駐車場の相場料金に落ち着くわけです。言わば入札制にすることでマンション内駐車場の料金だけを周辺月極駐車場の市場に参加させるとも言えるわけです。
本来なら入札制なんて面倒なことをせずとも、マンション内駐車場の料金を周辺相場に合わせていればいいわけです。だいたい、マンション内駐車場が不足しているのは料金が周辺相場より安いマンションで、駐車場が余っているのは周辺相場より高いマンションなわけですから。しかし、実際にはマンション内駐車場の料金はそう簡単に変更することが出来ません。その料金変更を自動的に行うのが入札制というわけです。どうでしょう。この案、なかなかいいと思いませんか？
なお、入札制にすると隣の車と駐車料金が違ってくるという可能性も当然出てきます。もし隣のほうが安くてそれが不満でしたら一旦解約して再度入札に参加すればいいわけです。もっとも、必ずしも隣と同じ値段で落札できるとは限りませんけどね。
[2007年09月27日(木)]
随分前のニュースですが、2005年に分譲マンションの世帯普及率が10%を超えたそうです。ということは単純に考えて1300万人の人が分譲マンションに住んでいる計算になります。
さて、マンションに住むにはある程度のマンション管理の知識が必要になります。では、果たしてこれだけ多くの人がマンション管理に関する知識を持っているのでしょうか。正直言って、10人に1人もの人がそんな知識を持っているとは到底考えられません。
もちろん、住人の全てが知識を持っている必要はありません。マンション管理に直接携わるのは区分所有者です。単純に1世帯平均4人家族とすると350万人くらいでしょうか。それでもちょっと多すぎます。また、この数は今後さらに増えると思われます。ちょっと変な言い方ですが、分譲マンションの大衆化の時代がやってくるわけです。(別に従来の分譲マンションがハイソであるという意味ではありません。単に割合として稀少な存在だったという意味です)
分譲マンションが大衆化して普及すると、マンション管理に知識が無い区分所有者によってマンション管理に関するトラブルが今後ますます増えていくのではないかと思われます。もちろん、従来だって無知な区分所有者によるトラブルはあったわけですし、その割合自体はそれほど変わらないと思います。問題は分譲マンションが普及することで、その問題の絶対数が増えることと、社会全体に占める割合が増加することです。おそらく、近い将来に分譲マンションの管理問題は大きな社会問題になるのではないでしょうか。
そうならないための一番いい解決方法は多くの人にマンション管理に関する知識をもってもらうことですが、それは理想論であって現実には難しいでしょう。となると、法制度や行政や民間による支援システムの構築が今後より一層重要になってくるのではないかと思います。
[2007年09月27日(木)]
新規分譲されるマンションの初期の管理仕様は分譲業者が作成します。が、これには構造的におかしな問題が含まれているように思います。それは、分譲業者は管理仕様に問題があってもその影響を受けないし責任も負わないからです。極端な話、管理費ゼロ円に設定して維持コストが安いマンションだとして売ってしまうことも出来ます。当然、管理組合会計は大赤字。でも、分譲業者にはその赤字は何の関係もありませんし、責任も負いません。いっそ分譲後何年間かの間に管理組合会計が赤字に陥った場合は分譲会社に補填させるような法律でも出来ればとも思いますが、なかなか難しいですかね。
一般には管理仕様策定にも国土交通省の指導が入ってますから極端にひどい仕様にはならないでしょう。それでもまだ問題はあります。それは管理仕様レベルの設定の問題。高いレベルの管理サービスを享受するのは当然にコストがかかります。本来、サービスの受益者自身が自分の希望する管理レベルに合わせて管理サービスを選択するべきなのですが、受益とも負担とも全く関係の無い分譲業者がその決定を行うわけです。管理組合自身で管理仕様を策定しようにも、管理組合自体が設立されるのは引渡し直後から。しかし管理は同じく引渡し直後から行わなければなりませんので間に合いません。引渡し前から管理組合活動を始めればいいという考え方もありますが、完売しているマンションならともかく売れ行きがいまいちよくない場合には簡単にはいきません。また、マンションは住居ですから、居住が始まる前には遠くに住んでいて組合活動に参加したくても出来ない人も多いでしょう。とりあえず分譲会社が策定した管理仕様でスタートして、その後管理組合自身で管理仕様を策定し直すのでもいいのですが、決まった管理仕様を変更するのはそう簡単なことではありません。
結局、これについてはいい改善のアイデアが浮かびません。購入者が、設備や間取りなどだけでなく、管理仕様についても適切であるかをよく検討した上で購入を決定するようになるしかないのでしょうかね。