[2005年10月06日(木)]
我が家は12階なんで高層という程ではないんですが、それでもまあまあ高いところに住んでいます。実際にこういう所に住んでみて思ったこと、気がついたことをいくつか書き連ねてみたいと思います。
- 景色
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当たり前ですが、景色はいいです。12階ともなると周辺には同じような高さの建物はほとんどありませんから、かなり遠くまで見渡せます。東京の端っこに住んでいるわけですが、新宿の高層ビル群まで見通せますし、晴れた日には富士山も見えます。
ただし、高層からならどこでも景色がいいわけではないでしょうね。うちからは都会の街並みしか見えませんから、自然の景色がいいという人にとっては良くもなんともないでしょう。海を眺めて暮らしたい、ってのにもバツです。うちからは見えませんが、周囲が工場だらけとかだったら、いくら高層階でも景色がいいとは言えません(工場萌えの人にはいいかも)
- 風
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周囲にさえぎるものがありませんし高さがありますから、当然に風は強いです。玄関の扉が風圧で開けにくかったり、明けた途端に通った風で廊下の扉がバタンバタンと閉じるなんてのは日常茶飯事です。
風が通れば夏は涼しくてクーラーも要らないと思われるでしょうが、少し風の強い日になると部屋の中の小物や紙ものが舞い飛びますから窓なんて開けていられません。台風の日などになると、窓を閉め切っていても外の風の音が轟々やかましくて眠れない程です。また、窓を閉め切っても各部屋にある通風孔の風切音がかなりの音になります。通風孔は部屋側にしか閉めるところが無いので、閉じても完全には風音が止まらないんですよね。台風の時などは、バルコニーに置いてある小物を片付けるのも忘れるわけにはいきません。万一飛んでいって落下したら、大きな被害を出してしまうかもしれませんからね。
- 地震の揺れ
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低層階と直接比べたことがあるわけではありませんが、地震のときは当然に揺れます。今の建物は地震に強くなっているはずなので、致命的に揺れることはないとは思いますけれど。でも、常識的に考えて低層階よりは揺れるんでしょうね。
- 出不精
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高層階に住むと、出かけるのが億劫になって出不精になってしまうと言われる事があります。が、当たり前ですが人によるでしょうね。会社勤めの方が高層階に引っ越したから会社に行くのがいやだ、なんて言える訳もありませんし。エレベータに乗って1分もあればマンションの外に出られるわけですから、実質的に外出の障害になるわけではないと思います。
- エレベータ渋滞
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特に朝の出勤時などは大変なところも多いようで。私の場合は自宅で仕事をしているので、幸いに大変な目にあったことはないのですが。20階建て30階建てといった超高層の場合はエレベータの上下の時間も相当になるので大変でしょうが、うちくらいのそこそこの高さだと気にならないのかもしれません。そういう意味では、20階建ての10階に住むとしたら、10階建ての10階に住むほうが同じ高さでメリットは多いのかもしれません。とにかく上層階を目指せって事でしょうか。
- 携帯電話の電波
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私はDoCoMoのmovaを使っていますが、電波の入りはあまりよくありません。待機時はアンテナマークが3本出ているんですが、着信した途端にブチッと切れてしまう事が多々あります。何で？と思うわけですが、よくわかりません。実質的に、家の中では携帯電話は使い物になりません。
ただ、バルコニーに出るとそれなりに通話出来るので、高層階だからというよりは、鉄筋コンクリートが電波障壁になっているだけなのかもしれません。
- 洗濯物干し
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洗濯したらバルコニーに干すわけですが、これが結構キツイ。風が強いですから、洗濯物はバタバタたなびきます。それだけならともかく、しっかり止めてない洗濯物は飛んでいったりします。マンション全体では、週に1度くらいは1階のエントランスに落下した洗濯物の落とし主を探す掲示がしてあったりしますから。うちのマンションは浴室乾燥機が標準装備なので、そちらをよく使ってます。
- 火災時
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9階を越えると一般のはしご車は届かなくなるそうで、火災時に救助してもらうことが出来ません。そのため、火災時には自動的に消火を行うスプリンクラーが各部屋に設置してあります。ほとんどの場合はこれで大丈夫なんだろうとは思いますが、はしご車が届かないと言われると心理的にドキッとしますね。高層階に住むには、気持ちの上で覚悟は決めておく必要があります。もちろん、地震や火災でエレベーターが止まってしまった場合は、階段で避難しなければなりませんので、高齢者や体の不自由な方の場合は、避難をどうするかあらかじめ考えておいた方がいいでしょうね。
[2005年10月09日(日)]
私は管理組合で防災担当者をしていました。この役目では防火管理者という資格が必要になりますので、消防署で実施されている講習を受講しています。その講習で聞いた話を中心に、いざ火災が起こったときに被害を少なくするための注意点を書き記してみたいと思います。もちろん、ここに書いたことだけで全てではありませんので、その点はさっぴいてお読みください。また、まずは火を出さないための注意が一番大事なのは言うまでもありません。
- 玄関に物を置かない
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玄関のカギひとつで施錠できるマンションは防犯面で優れていると言われますが、逆に言えば災害時の脱出路が限られるというデメリットにもなります。まず、玄関に物をたくさん置かない事です。いざという時に、玄関に置いたものが邪魔で脱出できないと困ります。
- 玄関ポーチ、廊下、階段にも物を置かない
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最近は玄関ポーチがあるマンションが多いですが、つい物置代わりにしてしまっている方も多いのではないでしょうか。そうした場合、もちろん災害時の脱出の妨げになります。また、放火される危険性もあります。出来るだけ玄関ポーチには物を置かないようにするべきでしょう。廊下、階段なども同様です。
- 火災報知器、スプリンクラーを遮らない
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各居室の天井に火災報知器やスプリンクラーが設置してあるかと思います。これらの機器が正常に動作するためには、家具などで機器を遮らない事が重要になります。スプリンクラーの真下に箪笥を置いてしまい、せっかく噴出した水が部屋に広がらず消火の役に立たなかった事例もあるそうです。
- 脱出用パネルを遮らない
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バルコニーには隣戸へ脱出出来るように、簡単に壊せるパネルで区切られていると思います。このパネルの周囲に物を置いていると当然に脱出が困難になります。また、隣戸から脱出してくる場合にも、ここが脱出路になるわけですから、そういう意味でも塞いではいけません。
- 避難梯子を遮らない
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バルコニーには下階へ脱出するための避難梯子が設置してあると思います。この避難梯子の上に物干しや植木などを置いて、いざというときの脱出の妨げにならないようにしましょう。また、これはうっかりしやすいと思うのですが、自宅のバルコニーは上階からの脱出路になります。上階からの避難梯子の降りてくる場所に物を置いていると、避難梯子が下ろせなくなって、使用できません。最悪、上階の方が脱出出来なくて被害に遭う可能性もありますので、絶対に塞がないように注意しましょう。
- 消火器を手近な所に
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せっかく消火器を持っていても、どこか奥深く仕舞い込んでいては、いざという時に役に立ちません。消火器が有効な初期段階の火災では、まさに秒単位で火災が広がっていきます。そうしたときにゴソゴソと消火器を探していては手遅れになるでしょう。まずは身近なすぐ出せる場所に置いておく事です。
また、手近に置いてあっても使い方が分からないと意味がありません。火災で慌ててしまって使い方がわからず、火元に消火器自体がただ投げ込まれているという笑い話のような事例が何件もあるそうです。防災訓練に参加して使い方を体験しておくと、いざという時に役に立つでしょう。
- 初期消火に失敗したら逃げる
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素人が考えるより、火の広がる勢いははるかに速いです。せっかく一旦は脱出したのに、まだ延焼していないから大丈夫と自己判断して何かを取りに火元に戻り、結局焼死してしまうという事故は多いそうです。初期消火は非常に大事ですが、消火に失敗した場合は素直に脱出して、専門家である消防士に任せましょう。
- 逃げるときは騒ぐ
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逃げるときはとにかく大声で騒いで周囲の人に知らせる事です。逃げ遅れている人に知らせる意味もありますし、周囲から助けを呼ぶ意味もあります。人命に関わることですから、恥ずかしがっている場合ではありません。人がたくさん集まってくれば、それだけ手分けして出来ることも増えます。
また、周囲で誰かが火事だと騒いでいたら、とにかくそちらに向かうことです。そして、まだ消防車が来ていないようなら、迷わず119番通報しましょう。他の誰かが既に通報していたところで、消防署はそんな事では困りません。「誰かが通報しただろう」で実は誰も通報していないと最悪です。
- 消火しても119番通報する
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幸いに消火器などで自力で初期段階で消火に成功した場合でも、119番通報して消防士の指示を仰ぎましょう。素人目には鎮火しているようでも、実は燻っているという場合もあります。消防士によって確実に鎮火している事を確認してもらうとよいです。サイレンを鳴らしてこられると恥ずかしい場合、その旨を伝えれば、サイレンを鳴らさずに来てくれるそうです。
- 防災訓練には出来るだけ参加する
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大抵、年に1度は防災訓練が実施されると思います。上に書いたような事を訓練として体験できる貴重な機会ですので、ぜひ参加しましょう。
[2005年10月12日(水)]
中古といえどもマンションには違いがありません。購入時の選択方法として、立地だとか間取りだとかの見方は新築も中古も同じです。ここでは、中古マンションならではのマンション管理の面からの注意点を書いてみたいと思います。
- 修繕積立金
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古いマンションの場合、修繕積立金が月額100円なんてところもあるそうです。こんな金額では、とても大規模修繕工事を実施する役には立ちません。莫大な一時金を支払うことになるか、最悪大規模修繕工事が実施できない可能性があります。また、修繕積立金の積立額が十分であるかも要注意事項です。積立額の目安は住宅金融公庫のウェブサイトが参考になります。
- 管理費・修繕積立金の滞納
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前の所有者が管理費、修繕積立金を滞納していた場合、その債務は住戸に帰属します。ですので、その滞納分は新たに購入した人が払わなければなりません。滞納状況は建物の重要事項として説明されるはずですが、念のために確認しておきましょう。もし滞納があるようなら購入前に滞納を解消してもらうか、その分値引きをしてもらうべきです。
- 管理規約
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管理規約の条文を読んで問題点があるかどうかは素人にはなかなか難しいかもしれません。その場合の簡単なチェックポイントは規約の改正時期。10年20年に渡って全く改正されていないとしたら、管理組合活動があまり活発でない可能性があります。
- 管理組合会計決算書
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赤字の場合、その理由も聞いてみましょう。やむを得ない理由で、単年度のみの赤字ならそれほど問題ないと思います。慢性的に赤字であったり、累積赤字があるようだと危険です。
- 長期修繕計画
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長期修繕計画が無いなら、お話になってません。あっても、絵に描いた餅であったなら、やはり意味がないですね。計画通りに修繕工事が行われているか、工事の実施状況もチェックしましょう。もし、大規模修繕工事が計画より何年も遅れて実施されていたり、実施されていない場合は、非常に危険です。また、計画外の修繕工事が実施されている場合は、その理由も聞きましょう。何か問題があったのかもしれません。
- 総会議事録
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議案が決算報告、予算承認、役員選出だけだったとしたら要注意です。管理組合が機能していない可能性があります。現に居住して組合活動が行われているなら、何か一つくらいは議案が追加されるのが普通だと思います。また、総会の出席者が極端に少ない場合、他の区分所有者の管理に対する意識があまり高くない可能性があります。
問題は、ここに挙げたような書類は実際には不動産屋さんに請求してもほとんど提供してもらえそうにないという事でしょうか。管理組合側としてもあまり外部に出したくない資料ではありますよね。でも、高価な買い物の仕様に関わる資料ですから、出来るだけ請求するべきだと思います。
[2005年10月15日(土)]
負担割合と言っても住戸間のではありません。特定住戸の時間軸での負担割合の事です。
新築から50年間居住されて解体されるマンションがあったとします。住戸あたり、新築時から建物解体まででトータル1000万円の修繕費用が掛かったとします。この住戸がずっと一人のオーナーだった場合には負担割合は気にする必要はありません。お金の出所はひとつですから。では、築20年目の時点で転売されたらどうでしょう。最初の20年とあとの30年でオーナーが違うわけです。このとき、修繕費用の負担はどうなるのが適当なのでしょうか。単純に期間で割れば400万円と600万円ということになりますが、それで妥当なんでしょうか。
実際の修繕工事は築年数が経過した方が費用が掛かりますから、単純に所有年数に比例させるのはおかしいような気がします。積立金は一切なくして、修繕工事を実施した時にその時点でのオーナーに費用を負担させると言う考え方は非常にシンプルで分かりやすいですが、修繕の原因となるマンションの劣化は日々少しずつ起こっているわけですからやはり不公平であるとは思います。個人的には、年数が経過するに従って負担割合を大きくしていくのが望ましいとは思いますが、ではどれくらいの割合で増やしていくのがいいのかというと難しいです。
現実には、毎月積み立てる修繕積立金は年々少しずつ増えるようになっていますから、築年数が経過してからのオーナーの方が負担割合は大きくなります。しかし、多くのマンションでは大規模修繕工事の実施時には一時金を徴収しますから、負担割合は単調増加するわけではありません。極端な話、大規模修繕工事が行われる1年だけ所有したオーナーがいた場合、とても所有期間に応じたとは言えない過大な負担をすることになります。
もちろん、負担割合を完全に公平にすることは不可能です。例に挙げた修繕費用がトータル1000万円というのも、マンションが解体された後になって初めて分かる金額です。それを居住している時に知る方法はありません。
また、負担割合の不公平は転売時の価格に反映させることによって解消される可能性もあります。過大に負担された状態の住戸であれば、購入後の修繕費用負担が軽くて済むわけで、その分転売価格が高くなるという考え方です。中古自動車の売買で車検前後で価格が変わるようなものです。そうであればいいんですが、実際の中古マンション市場で修繕費用の負担状況が考慮されているとはとても思えません。逆に言えば、修繕積立金の負担状況をうまく使えば、実質的に割安で中古マンションを購入できるという事でもありますが。
完全に不公平を無くすことは出来ませんが、一時金は不公平を増大させているのは間違いないと思います。出来れば、一時金は全廃して積立金のみで修繕費用をまかなうのが良いと思います。ただし、新築時の積立基金だけは難しいところです。この一時金を徴収しないとマンションの初期には修繕費用がほとんど無いことになります。ほとんどの場合はそれでも問題ないでしょうが、築浅の時期に修繕工事がどうしても必要となったときに困ることになりそうです。
ところで話は少し変わりますが、最近株式市場では過大な利益を留保している企業の株を購入して、株主総会で増配を迫る株主と言うのが話題になっています。これと似た構図で、修繕積立金が過大にあるマンションを購入して分配を要求するなんて事をすれば、もしかしたら大儲け出来るのかもしれません(^^)。マンションの場合、修繕積立金を分配できるのは実際には解体されて管理組合が解散するときくらいでしょうから、現時点では積立金が過大なマンションはまずあり得ないとは思いますけれど。将来的には使える手かもしれませんよ。
[2005年10月24日(月)]
最近、新築マンションのチラシを見ていると「ホテルライクのフロントサービス」を売りにしているものを見かけます。お金持ちが買うような億ションならともかく、庶民にも手の届くようなファミリー向けマンションでも取り入れているところがあります。大抵のマンションには管理人が居て受付業務を行っていますから、わざわざ「ホテルライク」というからには、それ以上の何かをするのでしょうね。まさかエントランスにポーターが待機していて「お帰りなさいませ」とお出迎えして、その後玄関まで荷物を運んでくれる、なんてことは無いとは思うのですが「一流ホテルからサービス指導を受けている」のを売りにしているマンションもあるようなので、意外とそういう感じなのかもしれません。
言うまでもありませんがホテルというのは商売でやっているわけでして、フロントマンはホテルの従業員です。そして、利用者はホテルのお客さんなわけです。対価を払ってホテルからサービスを受けているわけです。同じ関係は、例えばヒルズ族が住むような超高級賃貸マンションでは成り立ちます。フロントマンはマンションの従業員で、住民は賃貸人というお客さんですから、家賃にプラスしてサービス料を支払いホテルライクサービスを受けるというのは、理に適っています。
一方、通常の分譲マンションでは住民は部分的にですがマンションのオーナーであり、お客さんではありません。なのにまるでお客さんであるかのように扱われたら、自分がマンションのオーナーであるという当事者意識が薄れてしまうんじゃないだろうかという気がしました。考えすぎかもしれませんけれど。個人的には、ホテルという言葉の語感は分譲マンションに合わないような気がします。
語感は私の主観の問題だとしても、そもそものサービスレベルの問題もあると思います。ほとんどの人にとってはマンションというのは生活の場です。ホテルライクサービスが通常の生活の場の度を越えたサービスだとしたら、そんなものを持ち込む必要はあるのでしょうか。その高度なサービスを維持する費用は管理費から捻出されるのに。マンション業界が競争して様々なサービスを提供するのはいいのですが、それが果たして住宅としての本質に合致しているのかどうか気になります。