我が家では2001年12月に分譲マンションを購入しました。マンションを買うにあたって調べたり考えた事、また実際に住んでみて思う事をまとめてみました。
[2005年09月08日(木)]
マンションは分譲会社が販売します。当然に誰に売るかを決めるのは分譲会社です。どんな年齢、家族構成、職業の方を選ぶかは、分譲会社しか決める権利はありません。分譲会社もまさかヤクザには売らないとは思いますが、いかにもトラブルを起こしそうな人(具体例が思いつきませんが)でも、お金さえ払ってくれればお客様だとばかりに売ってしまうかもしれません。しかし、そうして販売されたマンションに住む人はひとつの管理組合を作って暮らさなければなりません。そして、そのメンバーを決めた分譲会社は管理組合には関わってきません。よくよく考えると、なんかおかしくないですか？
これは、生活やマンション管理という問題と、不動産売買という事象が無関係なまま絡まってしまっているのが問題です。かといって生活が大事だからと分譲会社の商売を曲げてしまっていいかというと、それも難しいでしょう。だいたい何をもって好ましい居住者というのかも難しい問題ですし、それを分譲会社が選別する事は不当差別で社会問題となりかねません。でも例えば「当マンションは20代の方だけに販売します」なんてのがあったら、面白いかもしれませんけどね。
どんな人を選ぶかは分譲会社に任せるしかないにしても、実際に住まう人がまったく知らない同士というのは、管理上では難しい面があります。だからマンション管理の本でもコミュニティ作りが大事と書いてあったりするのですが、実際にコミュニティ作りを始めるのは住み始めてからです。でも管理は竣工したその日から始まるのに？
そこでですが、住民同士の親睦の機会を設けるってのはどうでしょうかね。新築マンションの分譲の場合、購入者が集まる機会は何度かあります。オプション説明会だとか駐車場の抽選会とかね。そういったせっかく多くの住民予定者が集まる機会があるわけですから、その後に希望者だけででも親睦会とか開いたらどうなんでしょうね。それだけで簡単に打ち解けるわけではないですが、何もしないよりは違うでしょう。分譲会社にとっては、たいしたコストになるわけではないと思うのですが。
[2005年09月21日(水)]
大抵の新築マンションでは、最初の契約時に修繕積立基金としてそれなりの金額を一括して集めます。しかし、当たり前ですが、建ったばかりのマンションで修繕は発生しません。せっかく積み立てた修繕積立金も、最初の数年は出番がありません。
一方で、管理費は違います。管理費は修繕積立金のように最初に一括してお金を集めることはせず、毎月の集金のみです。しかし、管理では竣工したその日からどんどん費用が発生します。電気代も、小物の購入費も、管理会社への支払いも、待ったが効きません。なのに、その支払いに当てる管理費は月末にならないと集まってこないのです。月初に集めるとしたところで、支払い額は毎月一定というわけではなく、特に竣工直後はお金が多く必要になってきます。
結果として、管理費が一時的にマイナスになってしまう可能性が非常に高いわけです。というか、大抵の新築マンションでは竣工直後のキャッシュフローはマイナスでしょう。管理費が赤字になった場合、その補填は誰がしてくれるのかというと誰もしてくれません。足りないお金は、仕方なく修繕積立金から一時的に借りたり、取り崩したりして対応している管理組合がほとんどだと思います。総会決議して取り崩しているのならともかく、日常的に一時借りなんて事を行っていたら、何のために管理費と修繕積立金を別会計にしているのか分かりません。でも、多くの新築マンションでこういう事が行われていると思われます。
どうしてこういう事が起こるのでしょうか。それは、マンション管理費に運転資金という概念がないからです。普通、どんな会社でも運転資金というのは必ず用意します。1円企業でもそうです。そうしないと、1円でも支払いが足りなければたちまち会社が潰れてしまうからです。
管理組合は倒産するわけではありませんが、それでも修繕積立金の流用は問題です。管理費の問題は管理費だけで解決すべきです。解決のためには、修繕積立基金のように、管理費も分譲時の一時金を徴収すればいいのではないでしょうか。
なお、これはあくまでもキャッシュフローが赤字の場合の話です。決算が赤字の場合は、管理費の使途と徴収を見直さないといけません。