マンション談義

マンション管理:電気代の節約

[2004年10月20日(水)]

管理費の節約と言えばエレベータメンテナンスをPOGに、という一点張りが長らく続いていたように思いますが、最近これとは別の話を聞きつけました。それは、電気代の節約です。

私が最初に知ったのはAll About Japanの実録！電気代ダイエットの裏技という記事でした。ここではなんと電力会社自身が電気代節約の相談に乗ってくれるそうです。内容は、実際の電気使用量を基にして、出来るだけ安くなる契約方法を提案してくれるというものです。そういえば電話会社などではよくあるケースですね。

実際、マンションというのは結構電気代が掛かるものですから、これが節約できるとなると大変いい事だと思います。

また、これを機会に電気代節約について調べてみたところ、なんと電気代節約コンサルタントというのがあるそうです。実際に利用した事はないので具体的なサービスについてはウェブの説明でしか分かりませんが、基本的には電力会社の提案と同じように契約方法を最適なものに変更して節約するようです。ただ、その節約幅が凄くて、電力会社の提案では数パーセント程度のようなのに、これらのコンサルタントの場合は10パーセント20パーセントは当たり前といった感じです。まさか誇大広告という事はないとは思いますが、ではこれが本当だとしたら今まで払っていた電気代はいったいなんだったんでしょうね。

これらのコンサルタントの場合、実際に節約できた電気代の何割かを支払う成功報酬との事なので、依頼したところでマンションにデメリットはなさそうです。ならば、試しに依頼してみるのもアリかもしれませんね。

ただ、気になるのはこれらのコンサルタントの中には節電の為の機材を購入させるところもあるようです。この機材が実際になんなのかはよくわからないのですが、以前家庭用の電気を節電すると称して単なる変圧器を売りつけて摘発された詐欺商法がありましたから、それとの関連が少し気になるところではあります。

マンションメモ:マンションの買い方

[2004年10月20日(水)]

ちゃんとしたマンションの買い方は世間に出回りまくっている指南書、指南サイトにお任せするとして、ここでは主に実体験を基に個人的に思い付いた事をメモしておきます。

青田買い

基本的にするべきではないと思っています。青田買いのメリットは、フリープラン対応の場合に自由に内装や間取りが選べる程度じゃないでしょうか。あとは、購入から入居まで時間があるのでその間じっくりと気分が盛り上げられるとか、施工現場を眺めて楽しむとかかなぁ。逆にデメリットは、購入するときに実際の部屋をみる事が出来ないに尽きます。モデルルームにないプランだった場合、実際の部屋の雰囲気は図面から想像するしかないわけです。また、実際の部屋に立ってみなければ眺望とか騒音とかは分かりません。また、青田売りしていたマンションを竣工間際に買えば値引してもらえるかもしれません(^^)。

工期の短いマンションは危険?

何かの本で、鉄筋コンクリートの場合は1フロア1ヶ月の工期は掛かるとありました。1フロアずつコンクリートを乾燥させながら作っていくので、それだけ時間が掛かるのですね。という事は、鉄筋コンクリートで工期が1フロア1ヶ月より短い物件が合った場合、手抜きもしくはなんらかの無理があるという事になるかもしれませんよね。

立地を調べる

近所でマンションが分譲中なのですが、ここの立地は実は昔沼だったところを埋め立てた場所だったりします。さまざまな法律、規制、指導に基いてマンションは建設されているわけですから大丈夫なんだろうとは思いますが、やっぱり心配になりますよね。個人的には、地元の中学の事を思い出します。この中学が同じく沼地を埋め立てたところなのですが、これが阪神大震災で全ての校舎が倒壊するという被害にあったことがあります。その中学があった周りは比較的被害が軽かった地域なので、一種異様でした。

地元民に聞き込みをする

同じく近所で分譲しているマンションですが、施工中になんと火事になったことがあります。結構盛大に燃えて、当然消防車が何台も来て大騒ぎになりました。今では何事もなかったかのように竣工して販売されています。何も現場のミスから火事が起こったとは限らず避けられない理由だったかもしれませんが、やっぱり自分が購入するマンションがそんな事になっていると気分はよくないですよね。

(2005/7/21追記)

青田買いのデメリットの追加です。あってはならない事ですが、施工問題というのも考えられます。青田買いの場合、購入契約を結んだ時点では現地はまだ土を掘り返しているところなんてのが当たり前ですから、これからどんな施工工事を行うかはわかりません。もちろん、竣工しているからといって施工問題を素人(玄人でも)が見ても分からないでしょうけれど、分かるようなミスがあるかもしれません。そういう可能性という意味では、青田買いは危険でしょうね。もっと言うなら、竣工から5年から10年程度経った中古マンションを買うのが一番いいかもしれません。

(2005/9/21追記)

設備で決めない

分譲マンションはその設備のよさを競っていますから、モデルルームに見学に行くと各種の設備のよさについクラクラときてしまいそうです。が、ちょっと待ってください。共用部分の設備はともかく、専有部分の設備なんて入居後にでも自分でなんとでも出来るんですよ。気が利いていて便利だと思う設備も、落ち着いて考えてみたらDIY店で数万円程度で買えたりしませんか？そこまで簡単なものでなくても、例えば台所とかバス周りとかでも、住み始めてから気に入らなかったとして、全とっかえしようと思ったら、数百万とか掛かるかもしれませんが可能なんです。

一方、設備以外のもの。例えば立地はどうでしょう。住み始めてから「やっぱり駅が遠いなぁ」と思っても、駅はお金を出しても近くに移動してきません。スーパーが遠くて買い物が不便でも同様です。リビングが通りから丸見えで一日中カーテンが開けられないなんて事になっても、お金で解決することは出来ません。

という事を考えると、設備なんて分譲マンション購入という行為の全体から見れば、おまけにしか過ぎないんだと思います。付いていれば嬉しい。けれど、おまけを目的にして購入を決めるのは間違っていると。

マンションメモ:内覧会のポイント

[2004年10月20日(水)]

内覧会とは、新築マンションを購入したときに実際出来上がった部屋を引渡し前にチェックする事ですね。マンション購入指南のサイトや雑誌では割とこの内覧会を重視する傾向にあるようで、しっかりとチェックしないと取り返しのつかないことになると、少々脅し口調で書いてある事が多いように思います。

しかし、個人的には内覧会って実は大して重要じゃないんじゃないかと思ってます。なぜなら、明らかな瑕疵の場合は内覧会で発見されなくても、アフターサービスで対応してもらえます。内覧会で発見できれば入居前に直してもらえるので、入居後にしてもらうより楽という程度の事です。傷や汚れについては、どうせ入居してしまえばついてしまうものです。せっかくの新築なので綺麗な状態で入居したい、という気持ちの問題でしょう。ならば、気がつく汚れだけを指摘すれば済む事です。自分が気がつかなかった汚れを、指南書をもとに探し出す必要なんてないとないと思います。

考え様によっては、内覧会は最後の駆け引きの場です。いろいろとごねてみたい人にとっては大事かもしれません。「○○のサービスを付けてくれるなら、内覧OKの判子押すんだけどなぁ」なんて事ですかね。ほんとにそんな駆け引きが成立するのかどうかは分かりませんが。

以上を踏まえつつ、それでも問題は後で分かるよりは先に分かった方がいいですよね。入居後に修理工事と言う事になると工事の立会いをしなきゃいけませんし、せっかく置いた家具や絨毯などもその度に移動しないといけないかもしれません。そこで、世間には専門家の方が書かれた内覧会のチェックポイントが山ほど出回ってる中で恐縮ですが、私なりに次に内覧会があるとしたらこういう点をチェックしようと思っているポイントを考えてみました。

図面どおりに作られているか

まさか間取りやドアの位置が違うなんて豪快な施工ミスはめったにないとは思いますが、一応図面と見比べておいた方がいいと思います。部屋の広さや廊下の幅などもメジャーで計ってみるべきでしょうねぇ。あと、オプションで追加したりフリープランで変更した間取りなどは、意外とミスがあったりするかもしれません。

床が鳴らないか

この場合、出来るだけ体重が重い人が適任。軽い人しか居ない場合は少々勢いをつけて部屋全部の床を歩いてみましょう。床が多少ギシギシ言う程度なら修理してもらえないとは思いますが、大きく鳴るとか極端に沈み込むとか言う場合は文句を言ってみる価値はあると思います。

幅木と床の隙間

床がきちんと作られていないと、幅木との間に隙間が空いているかもしれません。

壁紙のしわ、模様の継ぎ目

壁紙を貼るときにきちんと空気が抜けていないと皺がよったり、ふくらみが出来たりします。柄物の壁紙の場合、継ぎ目のパターンが綺麗に繋がっていないかもチェックのポイントだと思います。

ドア、窓の開閉

全てのドア、窓について開閉がスムーズかどうか。軋みがないか。開ききったときに壁などの当たらないようになっているか。ドアの枠との隙間は均等か。開閉が重過ぎるのも問題だけれど、軽すぎるのも困りものです。軽さ、重さは簡単に調整してもらえるはずなので、遠慮なく言いましょう。

観音扉の高さ

2枚の合わさった観音扉の高さが合ってないなんて事はないか。

水平、垂直

ドアや柱は垂直に立っているか。床はきちんと水平になっているか。指南本ではパチンコ玉を転がしてみて、なんてよく書いてありますね。それも方法ですし、水準器の一つくらいこれを機会に買っておいてもいいと思います。

コンセント、スイッチ

全てのコンセントがきちんと配線されているか。小型の電気器具を持ち込んで一通りつないでみるのも方法だと思います。スイッチで電灯が付くかどうかも、小型の蛍光灯があると確かめられますね。理想を言えばTVアンテナの接続も確かめたいところですが、小型のTVは流石に持ち込むのは難しいかも。

天井裏、床下

押入れや風呂など、何箇所かは天井裏にアクセスできるところがあると思います。意外とこれらの普段目につかないところの清掃がおざなりという事もあるそうなので、チェックしてみるのもありでしょう。あと、これらのところに配線、配管が通っている場合、見渡せる範囲できちんと接続されているかどうかというのもチェックポイントでしょう。

(2005/4/15追記)

冒頭の部分、読みようによっては内覧会軽視にもみえますが、当然の事ながら本意はそうではありません。ただ、一部で語られているように内覧会を絶対視するのはどうか、という意味です。極端な話、内覧会で重大な問題点を見つけても既に売買契約は結んでいるわけですから、解決は困難ですよね。それなら、契約を結ぶ前に問題点を見つけるようにした方が良いと思うわけです。

(2005/9/21追記)

チェックポイントの追加です。

水道は使えるか

全ての水道の蛇口を全開にして水を流してみます。水が出ない場合は当然に×。その他、全開なのに十分な流量がなかったり、どこかでガタガタと振動音がしてきた場合は水道管の配管の設置に問題がある可能性があります。この状態で洗面台の下などを覗いてみて、水が漏れていたり滲みだしていないかも確認しましょう。蛇口を閉めて水がきちんと止まらない場合はパッキンが緩い可能性があります。いずれにしても直してもらいましょう。

下水は流れるか

水道から水を流した場合に、当然に出た水は排水溝から流れていくわけです。これがきちんと流れていくか。どこか変なところから滲みだしてこないかもチェックポイントでしょう。

トイレは流れるか

水道のチェックと同じではあるんですが、トイレの場合は貯水タンクがありますので、最初の1回は流れても正常でない場合があります。きちんと貯水タンクにフルに溜まるかまで確認しましょう。

ガス、給湯は使えるか

キッチンのガスコンロがきちんと点火するかどうか。給湯は使用できる全ての給湯設備で同時に使ってみましょう。今時のマンションですと3箇所以上の同時給湯が出来るのが普通ですから、同時に使ってお湯の温度が低いようでしたら問題です。

マンションメモ:分譲マンションに賃貸で住まう

[2004年10月20日(水)]

終の棲家と思ってマンションを買ったのに、急に転勤を言い渡されて引越し。転勤しっぱなしの予定であればマンションは売却してしまうでしょうが、数年で呼び戻すと言われれば売らない場合もあるでしょう。その場合、ローンの返済と新居の家賃の二重負担は大変ですから、分譲マンションをしばらく賃貸に出す事になる場合もあるでしょう。どこででもよく聞く話ですし、実際私の知り合いでもそういう境遇の人は何人か知っています。転勤でなくても、家族構成やライフスタイルの変化に伴って引っ越したけど、マンションを売ってしまわず賃貸に出す場合、なんてのも考えられます。いずれにしても、分譲マンションが賃貸物件として貸しに出されているというケースはあるわけです。

考えてみれば、これって結構いい方法ではないでしょうか。なんだかんだ言っても、マンションを購入するのには高いハードルが待っています。その点、賃貸ですとハードルは低くて済むわけですから気楽です。にもかかわらず、住まいとしてのクオリティは分譲レベルなわけですから。特に我が家の場合、住まいとしてのクオリティを求めて分譲マンションを買ったという面がありますから、必ずしも購入しなければならなかったわけではありません。しまった、当時このことに気がついていれば(^^)。

ただし、世の中いい話ばかりではありません。当然デメリットもいくつも考えられます。以下、考えられる点を挙げてみます。

そもそも物件数が少ない

当たり前ですね。上に挙げたケースと言うのは実際にある話ではありますが、そんなに誰にでも起こる話ではない。最初から賃貸用に計画されて供給されている物件に比べれば、圧倒的に数が少なくなるでしょう。物件数が少ないと言う事は、立地などの条件を希望すると探すとなかなか見つからないと言う事になります。

長期間住めないかもしれない

数年の転勤の間だけの賃貸物件だとすると、家主が転勤から戻ってくれば当然に出て行かなければなりません。数年後には引越しを強いられる事は覚悟しなければならないでしょう。

分譲住戸と差がある

分譲マンションの場合、マンションの管理は区分所有者で構成される管理組合が行います。この場合、区分所有者は貸し出している側ですから、賃貸で居住している人は管理組合に参加できません(例外はあると思います)。と言う事は、マンション内で何か問題が起こっても自分では直接解決に働きかける事は難しく、貸し出している家主にお願いするしかなくなるわけです。また、管理規約によっては居住組合員と非居住組合員の待遇に差を付けている場合がありますから、そのデメリットは賃貸で居住している人にも降りかかってきます。管理費が少し高くなるとか、駐車場がなかなか借りれないなんて事は十分にあり得るでしょう。

マンションメモ:続・購入が得か賃貸が得か

[2004年10月20日(水)]

購入がお得です。なぜなら、同じ物件があって購入する場合と賃貸する場合を考えます。賃貸の場合は大家さんの利益や居住者変更時の現状復帰費用、空家リスクヘッジ分などが上乗せして払わなければならないからです。よって購入が得。(実際には賃貸物件と分譲物件は同じ物件ではないので、この論は成り立つわけではありません)

振り返ってみれば地価が毎年上がりつづけて「今買わなければ一生家など買えない」とみんなが購入に走ったバブル時代というのはそれほど昔の事ではありません。今は、どこで見ても「バブル=悪」「バブル=もうあり得ない」という論調ですが、果たしてそうなんでしょうか。バブルの発生もバブルの崩壊もその後のデフレも、事前に予測した論調は主流ではなかったですよね。なのに何故バブルはもうあり得ないという論調だけは正確に未来を予測していると言えるのでしょうか。また、バブルほどではなくてもインフレが発生する可能性は十分にあります。インフレが起これば当然に家賃も値上がりしますので、賃貸派は家賃上昇リスクを抱えている事になります。まさか、賃貸派の人々は永遠にデフレが続くと予想しているわけではありませんよね。

「家を持つ事によるリスク」は散々言われていますが、では「家を持たない事によるリスク」というのはないのでしょうか。庶民にとって、数千万円というのは普通は全財産です。家を持つと言う事は全財産を不動産に一点張りしているわけですから、当然にリスクは高くなるでしょう。では家を持たない人は、不動産以外の資産に一点張りしているわけですよね。それもリスクではないのでしょうか。

以上、いろいろ書いてみましたが、どれも屁理屈なのは私にも分かっています。自分が絶対に正しいなんて思っていません。なんでこんな事を書いたかと言うと、最近とあるサイトで「今時マンションを買うバカ」という意見を見かけました。まあ、それ自体はどこででも見かける意見ではあります。ただ、これを見たときに「では、マンションを買う人は本当にそんなにバカなのか。マンションを買わない人はそんなに利口なのか」という疑問を持ったので、少し屁理屈をこねてみました。