我が家では2001年12月に分譲マンションを購入しました。マンションを買うにあたって調べたり考えた事、また実際に住んでみて思う事をまとめてみました。
[2004年08月01日(日)]
マンション標準管理規約(単塔型)を眺めていて、気になった条文がありました。それは、第46条(議決権)第5項で、「組合員が代理人により議決権を行使しようとする場合において、その代理人は、その組合員と同居する者若しくはその組合員の住戸を借り受けた者、又は他の組合員若しくはその組合員と同居する者でなければならない。」とあります。代理人を任命するのは区分所有者の権利だと思うので、管理規約でその代理人の資格を制限するのは問題があるんじゃないなぁ、と思ったのでした。
調べてみると、やはり私と同じような疑問を持った方は居られるようで、とある掲示板でそれに関するやりとりがありました。完全な回答ではなく、株式会社の株主総会に関する判例をひいて、おそらく同じように解釈できるのではないだろうかという結論のようでした。
で、その判例によれば、要するに総会屋のような議事進行を乱す人を排除するために、代理人に制限を加える事は認められるという事でした。なるほど、そういうものなんですね。
[2004年08月01日(日)]
管理組合は主に理事会によって運営されますが、この理事会活動って結構大変ですよね。理事会に出席するだけでも大変ですが、それ以外にも理事長や会計理事になると普段から必要書類に目を通したり整理しておかなければなりませんから、時間的負担は相当なものになります。その負担に報いようと、理事に管理組合から報酬を出しているところもあるそうです。
しかし、これってどうなんでしょうね。管理組合として支払える金額はそれほど多額ではないと思います。実際、聞いた範囲でもせいぜいが数万円程度でしょうか。大の大人を1年か2年拘束して働かせた報酬がこれだけでは、とても正当な報酬とは言えないと思います。少なくとも、職業としてやれと言われたらその報酬で受ける人は誰もいないでしょう。また、役員って責任も重いです。人が集まれば当然意見が割れる事もあるわけで、極端な話反対派住民から訴訟を起こされる可能性だってないわけではありません。会社で言えば取締役並みの責任を負わされるのに、その報酬が数万円では正直やってられません。
理事会役員の負担と責任に応じた正当な報酬を払おうと思ったら、相当な額になるという事ですよね。しかし、そんな多額なお金を管理組合で支払えるとは思えない。だったら、無償とした方がまだマシではないかなぁ、と思います。あ、でも理事会への出席率が低い場合に、出席率を高めるための道具としては使えるかもしれませんね、少額の報酬も。
[2004年08月01日(日)]
決算書や予算書を見てみれば分かりますが、管理組合って結構な金額を取り扱っています。小さなマンションでも年間数百万、大規模マンションになれば数千万以上の予算規模でしょう。大規模修繕工事ともなれば数千万から数億の金額が動く大事業になります。また、マンションというのは100人から1000人以上の人が住まう設備です。管理組合の活動にはそれだけの人の生活が関わっています。予算規模や影響を受ける人数を考えると、管理組合の活動というのはそこらの中小企業の経営なんかよりもよっぽど大きな影響を持っている大事業ではないかと思います。
ところが、この大事業を執行する理事会役員というのは、建築にもマンションにも全く詳しいとは限らない、ただ単に当番が回ってきただけの区分所有者です。素人が分けのわからないままに大事業を執行しているわけです。これって、どこのマンションでも当たり前に行われている事ですが、落ち着いて考えてみると物凄い危険性をはらんでいないですかね。
まあ、それでも区分所有者はマンションに所有権を持っているわけですから、自分達の持ち物を自分達自身で好きなようにやるというのは、一応スジが通ってはいます。では監査はどうでしょう。管理組合活動が適正に行われいるかどうかを監査するために監事がいますが、これまたマンションにも建築にも詳しいとは限らない区分所有者です。これで本当に正当な監査ができるのか、数百人の区分所有者に対する公平性公共性を確保できるのかというと、普通に考えると出来ない確率の方が高いんじゃないかと思ってしまうのは、間違ってますかね。
そこで考えたんですが、マンションに外部監査を導入するのはどうでしょう。専門知識を持ち、またマンション内部の利害関係と独立した立場からの監査を受ける事が出来れば、かなりいいんじゃないかと思います。問題は監査費用ですけれど、予算規模から考えると当然に負担すべき費用だと私は思います。
マンション管理士が生まれて、理事会活動に外部の専門家を参加させようという動きは出てきましたが、監査について同様の動きはまだ聞いた事がないように思います。マンション管理適正化法の次の改正時には外部監査の義務付け、なんて事になったらいいんじゃないかなぁ、と考えてみたり。
[2004年08月01日(日)]
これはあちこちのマンション管理に関する本やサイトに書かれていることですけれど。
国土交通省の作成しているマンション標準管理規約(単塔型)によると、役員の資格は第33条第2項「理事及び監事は、○○マンションに現に居住する組合員のうちから、総会で選任する」となっています。
まさか投資用マンションやリゾートマンションでもこの通りの資格制限はしないと思いますが(もしこの通りなら役員の有資格者はゼロになってしまう)、居住用のマンションでも多少の問題をはらんでいなくはない。
組合員は区分所有者に限られますから、例えば旦那さんが区分所有者だとしたら、その奥さんが代理で役員に就任する事は出来ないわけです。実際には、多くのマンションで区分所有者の配偶者や家族が役員を勤めておられると思いますので、この資格条項は改正しておかないとまずい事になりかねません。
ちなみにどこまで範囲を広げるかですが、配偶者、親子、兄弟姉妹までとして「区分所有者もしくは区分所有者と同居する配偶者又は2親等以内の親族」とでもするのが妥当じゃないでしょうかと、個人的に思います。
あと、居住を条件にするかどうかは意見が分かれるような気がします。遠方に居住して賃貸に出しているとするならば、実際には理事会に出席できないわけですから資格がなくても仕方がありませんね。でも、隣のマンションに住んでいても、居住していないので資格を失うというのは納得がいかないようにも思います。遠方で理事会に出席できないのを理由にするならば、総会で選出時に判断すれば足りる事です。非居住者を役員の資格なしとする根拠はどのあたりにあるんでしょうね。