我が家では2001年12月に分譲マンションを購入しました。マンションを買うにあたって調べたり考えた事、また実際に住んでみて思う事をまとめてみました。
[2004年05月20日(木)]
どこでだったか忘れましたが、管理組合で周辺の土地を購入し駐車場を増設したという記事を見た事があります。本当にそんな事が可能なのかどうか定かではありませんが、もし可能ならば、これは結構面白い可能性を秘めているように思います。
マンションの寿命は短くても30年はありますから、管理組合は10年20年という比較的長期でモノを考える事が可能です。土地は安いものではないでしょうが、20年くらい掛けて駐車場として運営すれば購入資金は充分にペイできるでしょう。都心のマンションなどで駐車場不足で悩んでいるマンションの場合、駐車場を増やす事は大きなメリットだと思います。
そして、管理組合による土地購入の最大のメリットは建て替えの時に生かされると思います。最近行われている築30年以上のマンションでは、戸数を増やして建て替えし、増えた住戸を分譲して建て替え資金をまかなう事があります。ところが、最近建てられるマンションでは既に建蔽率が一杯ですから、建て替え時に住戸を増やす事はほとんど望めません。そうした時に周辺の土地を買収していれば、マンションの敷地は当初のものよりも広くなっています。すなわち住戸を増やす事が出来るのです。
建て替えを諦めた場合にでも、敷地を広げておく事はメリットになる可能性があります。基本的に土地というものは細切れになっている程価値が低くなります。逆にいえば広い敷地がまとまっている方が価値が高くなります。広いほうが利用度が高くなりますから、あたりまえですね。数十年掛けてマンションで周辺の土地を少しずつ買い集めて敷地を取りまとめておくと、建物を壊して土地を売却するときに高く売れるようになるかもしれません。言葉を悪く言えば、時間を掛けた地上げという事になります。
管理組合活動というと、何か問題が起こったときにどう対処しようかという守りの管理がどうしても主体になってしまうかと思います。それはもちろん大切な事なんですが、周辺の土地買収を行うなど、管理組合自体がビジョンを持って積極的な活動を行う、言わば攻めの管理ができるようになると、面白いんじゃないかと思います。
ところで管理組合で土地を購入すると、実際にはどういう処理が必要なんでしょうね。人格を持たない管理組合では直接土地を所有できないでしょうから、区分所有者全員で区分登記するんでしょうか。ちょっと現実的ではないですね。NPO法人化した管理組合なら、こういった問題も起きないのかもしれません。
[2004年05月20日(木)]
かなり小規模なマンションでも、その敷地は一般家屋に比べればはるかに大きいです。となると、そのマンションの敷地を近道として通り抜けに使用する人が出てくる事があるでしょう。駐車場などは、近所の子供の格好の遊び場になるかもしれません。
マンションの敷地は私有地ですから、マンションの住人以外が立ち入るのは厳密に言えば不法侵入ということになると思います。もっとも、近所の人の近道や子供の遊びなど、警察に言ったところで相手にしてもらえないでしょうけれど。
住人以外の人が敷地を通る事による問題点は、「不特定多数の立ち入りによる防犯性能の低下」「敷地内での事故の発生」「覗き見によるプライバシー侵害」などが考えられるでしょうか。いずれも問題ではあるものの、さりとて緊急の課題というわけでもありませんから、どうしても対策も後回しになりがちなのかもしれませんね。
敷地への立ち入りを防ぐには、24時間体制で出入り口にガードマンでも立たせれば可能かもしれませんが、コスト面で現実的ではありませんね。また、マンションといえでも地域の一員なわけですから、地域住民と対決姿勢を取るのも良い方法とは思えません。
ではどうするのがいいか、というといい案が思い付きません。なんか見つけたら、続きを書きます。
[2004年05月20日(木)]
新築マンションの管理に書いた共用設備の補足のような話です。共用設備の充実をうたったマンションって多いですよね。しかし、住居として必要最低な設備以上の共用設備ってマンションに必要なのでしょうか。
例えばよくある共用設備であるスポーツジムを例に考えてみましょう。売り口上としては、マンション住民は安価にジム設備を利用できますとなるわけですが、別にマンション内にあるからって安価なわけはないですよね。利用料が安価だったり無料だったりしても、その為の費用は管理費とかそもそもの購入費に含まれているわけだから、別に安くなっているわけではありません。一方でマンションにはさまざまな住民が住んでいるわけですから、スポーツジムといっても人によって求めるものはさまざまです。ちょっとした気分転換とかダイエット程度の設備はあるでしょうが、本格的なトレーニングに対応する器具まではマンション内の設備程度では対応できないと思います。極論すればプロスポーツ選手にとってはマンション内のジムなんておもちゃでしかないでしょう。本来なら、こういった設備はそれぞれが必要に応じて外部の施設を利用すればいい話で、住居であるマンションで対応しなければいけない理由ってなんなんでしょうね。デベロッパーが売りやすくするためにカタログにたくさんのことを書きたいだけのように思います。
ちょっと話が飛躍しますが、日本にはこういう特定の組織に属する施設って多いですよね。○○組合だの△△団体が会議施設だの研修施設だの保養施設だのを個別に保有する、と。どこぞの年金組合が莫大な費用を掛けた保養施設が赤字になって社会問題にもなっていましたっけ。こういう施設って本来は専門業者に任せるもちは餅屋が一番いいように思うのです。企業が保有する場合は、節税上効果があったりするのでまだ分からないでもないのですが、任意団体がなんで保有しないといけないのか。個別に保有したら管理コストが多重に掛かるから、社会全体としては無駄なコストを払っている事に他ならないんですけどね。