我が家では2001年12月に分譲マンションを購入しました。マンションを買うにあたって調べたり考えた事、また実際に住んでみて思う事をまとめてみました。
[2003年04月01日(火)]
「今が住宅の買い時」と言われる時に必ず引き合いに出される住宅ローン控除。税金が最大500万円返ってくるというものですが、よくよく条件を読んでみると500万円返ってくるには相当特殊な条件を満たさなければなりません。普通の人の場合、200万円からせいぜい300万円程度しか返ってこないでしょう。それだったら、以前の最大180万円の住宅控除と実質変わりませんから、住宅ローン控除を理由に住宅を買うのは理由になっていないと思います。
低金利も同様です。確かに金利は低い方がいいですが、では0.1%違えば総返済額がどれだけ違ってくるとかというと、1000万円を35年借りても20万円程度です。安い額ではありませんが、1年当たり1万円以下。1ヶ月あたりだと500円ほどです。その20万円のために急いで買うほどの事ではありません。銀行金利はたいていは長くても10年しか固定金利に出来ませんから、その先はその時の金利が設定されてしまいます。公庫も最初の10年は金利が低いですが、11年目からは金利が上がります。と言う事は、今の金利の0.1%程度の変動でとやかくいう事はないんじゃないかと思います。
[2003年04月01日(火)]
わたしはローンの2/3を公庫で、残り1/3を銀行で組みました。公庫は当初10年の金利が2.6%で、11年目からは4%です。銀行は3年固定を2.35%ですが、0.5%の金利優遇を受けて1.85%です。
この場合繰り上げ返済をどうやってするか。わたしが考えたのは「その時点でもっとも支払い利息が高いものの返済に充てる」です。よく言われるのは全期間固定の公庫が安心だから、金利が上がるリスクのある銀行を先に返すという事ですが、わたしはそうは思いません。公庫だって11年目からは4%に上がります。ただその上がり方が今分かっているだけです。銀行の方が金利が安いのなら、金利の高い公庫から返していくべきです。銀行の金利が上がったら、その時は銀行に繰上げ返済をすればいいのです。
支払い利息が高いものから繰り上げ返済していきますから、普通は利率の高いところから返していく事になります。もしくは、利率は低くても借入金額が高いところは利息が高くなりますから、その場合は利率の低い方を先に返していきます。極端な例を挙げれば、利率が年利100%でも借入金額が1万円ならば、利息は年間に1万円しか発生しません。住宅ローン全体からすれば大した利息ではないので、放置していても問題にはなりません。
このような戦略で、当分は1年に1回は繰上げ返済をする予定です。厳密な試算をしていませんが、このような戦略がもっとも返済総額を少なくすると思います。今度、きちんと計算してみようと思います。
[2003年04月01日(火)]
あちこちでこういう議論を見ますね。住宅関連誌はもちろん、週刊誌でもウェブサイトでもいろいろな試算をして購入するのが得だの賃貸が得だのとやっています。これらを見てわたしの出した結論は「どっちも一緒」です(^^)。ローン、家賃、修繕費用、管理費、敷金、礼金などを積み上げていくと、どっちかが絶対得になるとは言いがたいように思います。ならばかかる費用は確率的に一緒と考えた方が妥当だと思います。
賃貸の家賃は捨てているようなものだと言う人がいますが、それはおかしな考え方だと思います。一定期間住居を利用することに対する対価ですから、別に捨ててはいません。購入してローンを返し終えたら住居費が掛からないという意見もありますが、それも間違いです。管理費は発生しますし、ローンを返し終える頃だと大規模修繕や、場合によっては建替え/取り壊しなんてこともありえるでしょう。一方、賃貸派の人がよく持ち出すのが「収入が減った時、ローンが返せなくなる」という意見。もっともな話ですが、では賃貸だったら収入が減ったら家賃を払わなくていいんでしょうか?家族で暮らす限り、ホームレスにでもならない限り必ず家賃は発生します。家賃の安いボロアパートに引っ越すとしても、そのための敷金礼金引越し代は必要になります。結局、住まいに関わる限り、コストがゼロになることはありえませんし、コストが購入か賃貸で極端に変わることもありえないと思います。コストが変わるとしたら、それはどのグレードの住まいを選択するかでしょう。
また、この手の議論の場合、外して考えられないのが20年30年先の経済状況です。多少の費用の差など、インフレデフレで簡単にひっくり返ってしまいますから。わたしの親の世代はインフレのお陰で圧倒的に購入した方が得でした。しかし、それは結果論です。未来の事は分かりませんから、分からない事を前提に結論を出す事は出来ません。だから購入か賃貸かどちらかが得だと安易に結論を出すのは詭弁に過ぎないと思います。
そして、自分自身が購入すべきか賃貸に住むべきか、わたしの出した結論は購入です。それはなぜか。購入しても賃貸でも掛かる費用が確率的に同じであるとしたら、実際に住まえる住居の性能は購入した場合の方が圧倒的に上だからです。残念ながら日本では賃貸住宅というのは質がよろしくありません。さまざまな要因が重なってこの現状が出来上がっていますから、そう簡単にこの状況が改善される事はないでしょう。その中で自分の生活の質を向上させるには、購入するしかないわけです。